元銀行員と学ぶ申し込み前に知っておくべき住宅ローンの基礎知識

マイナス金利が導入され、超低金利時代から更にシフトして低金利が続いていくと予想されています。
マイナス金利の導入には消費を活性化させる事も目的の一つになっているので、住宅ローンが組みやすくなり、個人が住宅を購入しやすくなります。

この機会に住宅ローンを組まれる方は今後更に増えていくと思われるので今回は住宅ローンを組む際に知っておくと有利になる基礎知識をご紹介致します。

元利均等と元金均等の返済方法の違い

各種ローンには返済方法に2通りの方法が選べます。

現在の収入や返済方法を考える上で自分に最適な方法を選択しましょう。
現在は多くの銀行で元金均等返済方式がとられているので、選択が出来ない場合も多いです。

一般的に多くの人が利用している方法です。

「金利が同じ」という条件の場合に、元金と利息を足した月々の返済金額が、返済期間の最初から終わりまで、一定で変わらないという返済方法です。

返済金額に占める元金と利息の割合は、毎回変わり、初回の支払いでは利息の割合が高く、返済が進むと徐々に利息の割合が減り、元金の割合が増えていきます。

借入額、返済期間や金利が同じなら、元金均等と比較して総返済額が多くなりますが、当初の負担は少なく、借入のための収入も低い基準になります。

収入基準が高い場合は月々の返済額を増やし、返済期間を短縮することにより、総返済額を少なくすることができます。

同商品を取り扱う金融機関はまだ少なく、利用できるケースは限定的です。

元金を返済の最初から終わりまで、毎月均等に返済していく方法です。借入額を返済回数で割れば、月々の元金返済額がわかります。

毎月支払う利息分の返済額は、返済当初が最も多く、返済が進むごとに減少していきます。そのため、毎月の返済額も、減少していきます。

借入額、返済期間や金利が同じなら、総返済額は元利均等返済よりも少なくなりますが、当初の返済額は多くなります。そのため、借入条件として、元利均等返済の場合よりも高い収入基準が要求されます。

ローンは返済期間を長くすれば長くするほど金利が多くかかってしまい、結果的に総支払額が増えてしまいます。一般的にはローンは短く組んで金利を少なく払うとお得とされていますが、この方法はリスクが高くなりお勧め致しません。

お勧めの返済方法は「長く組んで、一部繰上返済」です。

長く組むことによって、月々の返済額を低く抑えることが出来ます。
生きている以上どのような出費がいつ起こるのか完全に予測することは難しいと思います。

月々の返済額をギリギリで短く組んでしまうと、いざという時にショートしてしまいます。

ショートしないためにも余裕を持って月々の返済額を低く設定し、貯蓄を増やしていきましょう。
ある程度余裕が出来たときに、一部繰上返済を行い、返済期間を短く削っていくことでリスクを回避できます。

ここで気をつけたいのは一部繰上返済の手数料です。
銀行によっては繰上返済の際に手数料を取られる場合があります。事前に手数料を確認して手数料がかからない銀行を選択しましょう。

手数料ほど無駄な出費はありません…

最近は年功序列や終身雇用制等の古い日本の風習も徐々に消えてきています。
実力成果制の会社も増えてきていて、年に2回支給されるボーナスも成果がないと0円なんて言うこともあります。

ボーナスの支払いは会社の実績や個人の実績に左右するため安定して毎年支給されるとは限りません。
私が考える一番避けたい返済方法は「ボーナス払い」です。

会社の実績が落ちたり、個人の実力が発揮できずボーナス払いの高額な支払い分を用意することが出来ず、返済を遅延してしまうことも良く聞きます。

ボーナスを当てにしたローンの返済計画は絶対に止めましょう。

良く頂いていた質問として、変動金利と固定金利どっちがお得にローン返済出来るかと言うことでした。
これは正に神のみぞ知るという所なので、皆さんで考えて頂き選択して頂く必要があります。

変動金利は名前の通り金利が変動する金利です。
固定金利に比べて金利が低いのが魅力ですが、金利が時代に左右されるので景気が良くなると金利が上がってしまいます。

固定金利は一切金利が変動しない金利です。
変動金利に比べて金利が高いのが難点ですが、景気が良くなった際にも金利が低いまま返済を行えます。

現代は超低金利時代です。
歴史的に見ても非常に金利が低い時代なのでこれ以上金利が下がることは無いと思っていましたが、マイナス金利の導入で更に低金利に突入していく予想が出ています。

何が起こるかわからないので、一概にどちらが良いとは言うことが出来ないです。
この先金利が下がると思うなら変動！上がると思うなら固定！っていう感じに選んで見ましょう。

住宅ローンを探しているときはどうしても金利に注目しがちですが、金利だけではなく住宅ローンでかかる費用全体で比べてみましょう。

住宅ローンでかかる費用には「保証料」、「取り扱い手数料」等があります。
銀行によっては保証料が不要な場合や、取り扱い手数料に大きな差があるところがあります。

例：3,000万円、35年返済の場合

参考：kakaku.com

このように諸費用に大きく差が開き、金利がいくら低くてもそれ以上に費用がかかってしまう場合があります。
住宅ローン選びは費用全体を計算して比べてみましょう。